Znalecký posudok je jedným z najdôležitejších dokumentov, ktoré musíte priložiť k žiadosti o hypotéku. Bez neho vám ju väčšinou banka ani nedá. Nájdete v ňom totiž ohodnotenie nehnuteľnosti, ktorú sa chystáte založiť – teda použiť ako zábezpeku, ak by ste v budúcnosti úver nemohli splácať.
Pri kúpe nehnuteľnosti cez hypotekárny úver banka, okrem výnimiek, žiada znalecký posudok ako nevyhnutný dokument potrebný na vybavenie žiadosti.
Znalec je špecialista a jeho znalecký posudok by mal byť zárukou toho, že závery uvedené v posudku sú pravdivé a boli odborne preskúmané.
Znalcom sa stáva osoba s dlhoročnou praxou v určitom odbore. To, v akom odbore, závisí od toho, aký typ znaleckého posudku si žiadate vytvoriť. Existuje ich niekoľko typov. Odlišujú sa od seba spracovaním, a tým, kto ich vytvára.
Niekedy sa stretnete aj so znaleckou organizáciou alebo ústavom. V tejto organizácii sa zdržujú viacerí znalci.
Znalecký posudok sa k žiadosti o hypotéku prikladá preto, lebo kúpna cena sa často nezhoduje so skutočnou hodnotou nehnuteľnosti. Ceny bytov, domov či pozemkov sú väčšinou premrštené. Pri posudzovaní výšky úveru, ktorý vám banka poskytne, sa nepozerá na kúpnu cenu, ale na hodnotu vypočítanú v znaleckom posudku.
Ak si kúpite alebo chcete kúpiť byt či rodinný dom za 300 000 eur, no znalec ho ohodnotí len na 270 000 eur, banka vám požičia maximálne 90 % práve z tejto sumy. Môže sa však stať, že kúpna cena bude nižšia ako hodnota v posudku. Vtedy sa, naopak, berie do úvahy práve ona. Je to preto, že reálnejšie vypovedá o sume, za ktorú by sa dala nehnuteľnosť na trhu predať.
Znalecký posudok budete potrebovať pravdepodobne aj pri refinancovaní hypotéky.
Pre banku však nie je záväzný. Každá banka má svojich supervízorov, ktorí kontrolujú všetky znalecké posudky.
Banka nemusí akceptovať sumu na znaleckom posudku
Banka je viazaná vlastným ohodnotením a má právo stanoviť hodnotu nehnuteľnosti podľa vlastných interných pravidiel. V prípade zistenia neakceptovateľného znaleckého posudku, ktorý nie je vypracovaný v súlade s platnou legislatívou, má právo takýto znalecký posudok odmietnuť.
Nebuďte prekvapený, ak Vám hodnotu zosekajú o pár percent oproti hodnote stanovenej znalcom. Vo väčších mestách v dobrých lokalitách je cena stanovená bankou približne na úrovni reálnej kúpnej ceny. Veľmi závisí na banke, každá sa správa ináč.
Niekde je znalecký aj po verifikácii na tej istej sume, inde je možná korekcia.
V procese supervízie banka aplikuje svoje interné pravidlá a metodické postupy a preto sa niekedy napríklad stane, že hodnota nehnuteľnosti stanovená v znaleckom posudku nie je bankou v plnom rozsahu akceptovaná alebo banka požaduje od klienta doloženie dodatočných podkladov k nehnuteľnosti.
Metódy pri stanovovaní všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti
- metóda polohovej diferenciácie (založená na určení hodnoty koeficientu polohovej diferenciácie, ktorá sa uplatní na technickú hodnotu),
- metóda porovnávania (vykonáva sa na mernú jednotku – obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a pod., s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu),
- kombinovaná metóda (len pre stavby schopné dosahovať výnos formou prenájmu).
V zmysle platných právnych predpisov výber metódy vykoná znalec. Avšak väčšina bánk požaduje použiť aspoň dve z nich, pričom metóda polohovej diferenciácie je povinná.
Úlohou znalcov je stanoviť čo najpravdepodobnejšiu všeobecnú hodnotu danej nehnuteľnosti.
Kto vám môže znalecký posudok vypracovať a koľko zaň zaplatíte?
Znalecký posudok vám môže vypracovať len znalec, ktorý je zapísaný v zozname Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky v odbore stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľnosti.
Väčšinou zaň zaplatíte od 180 do 350 eur. Cena znaleckého posudku závisí od vzájomnej dohody znalca a objednávateľa, tzn. klienta. Jej výšku ovplyvňuje napríklad rýchlosť vypracovania znaleckého posudku, lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, druh nehnuteľnosti a rozsah jej príslušenstva. Je rozdiel, či vám znalec naceňuje byt alebo rodinný dom s viacerými vedľajšími stavbami.
V bežnej cene zvyknú byť zarátané aj dve až tri kópie.
Ako sa určuje hodnota nehnuteľnosti do znaleckého posudku?
Čo znalec hodnotí pri byte:
- Posudzuje, kde sa v rámci mesta alebo obce nachádza, na aké inžinierske siete je pripojený, koľko podlaží je v bytovom dome a ako je samotný byt situovaný (napríklad podkrovné byty môžu byť hodnotené horšie).
- Pozerá sa aj na podrobné vybavenie bytu, aktuálny technický stav, stavebné úpravy, druh bytového jadra, no aj na steny a obklady.
- Hodnotí tiež spôsob, akým sa v byte kúri a vypočíta aj jeho celkové rozmery.
Čo znalec hodnotí pri rodinnom dome:
- Okrem samotného domu posudzuje aj všetky jeho časti – ďalšie prístavby, pozemok, garáž či studňu.
- Rovnako ako pri byte aj to, na aké inžinierske siete je napojený a ako je situovaný. Pozerá sa takisto na dostupnosť a prístup k domu.
- Vypočíta tiež celkovú zastavanú plochu, prípadne aj každého podlažia.
- Pre banku môže doplniť i pôdorysy podlaží a schematický náčrt celej nehnuteľnosti a jej okolia.
Pozor, ak znalec hodnotí rozostavaný dom alebo byt, postupuje inak.
Znalecký posudok je platný pre dátum, v ktorom bol vyhotovený. Znamená to, že závery znaleckého posudku (v tomto prípade stanovená všeobecná hodnota) nie je možné použiť na preukázanie hodnoty nehnuteľností nekonečne dlho.
Aké faktory výrazne vplývajú na hodnotu nehnuteľnosti?
Tým najvýraznejším faktorom je rozhodne poloha. A to nielen v rámci Slovenska, ale aj v konkrétnom meste či obci. Takisto je dôležitý aktuálny stav nehnuteľnosti, jej typ a občianska vybavenosť v okolí. Banka sa však pozerá aj na pracovné príležitosti v danom regióne a na skladbu obyvateľstva na mieste, kde sa byt, dom či pozemok nachádza. Hodnota sa však môže meniť aj podľa situácie na realitnom trhu.
V prípade potreby znaleckého posudku prosím vyplňte žiadosť o cenovú ponuku alebo priamo píšte na email. V prípade zložitejších a komplexnejších znaleckých posudkov prosím kontaktujte ma priamo s popisom situácie a žiadosťou na môj email.