Pokles cien nehnuteľností sa v 4. štvrťroku 2023 takmer zastavil. Oproti predošlému štvrťroku sa ceny podľa zdrojov z Národnej banky Slovenska znížili už iba o 0,2 %, kým na jeseň evidujeme pokles ešte o vyše 2 %. V poklese pokračovali hlavne ceny bytov, zatiaľ čo ceny domov vzrástli. Vývoj v regiónoch bol rôznorodý – najvýraznejší pokles cien dosiahol Nitriansky kraj, ceny sú naopak vyššie najmä v Košickom kraji. V priemere boli za celý rok 2023 podľa údajov z NBS ceny nehnuteľností o 6 % nižšie ako v roku 2022.
Ponukové ceny nehnuteľností na bývanie klesli v 4. štvrťroku 2023 o 0,2 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Spomalilo sa tiež medziročné tempo rastu, ktoré dosiahlo hodnotu -8,6 % (Zdroj: United Classifieds, NARKS, NBS, graf 1).
Priemerná cena bývania sa nachádza na úrovni 2433 EUR/m2, oproti 3. štvrťroku je o 5 EUR/m2 nižšia. Kumulatívne sa za celý rok 2023, priemerná cena nehnuteľností znížila o takmer 159 EUR/m2, čo zodpovedá poklesu o 6 %. Bratislavský kraj sa na uvedenom poklese podieľal vyše 70 %, ďalších približne 13 % prislúcha Košickému kraju (graf 2). Záporný príspevok do celkovej zmeny ceny nadobudli počas roka všetky kraje.
Dekompozícia cenového rozdielu (v EUR/m2)
- Zdroj: United Classifieds, NARKS, NBS
Priemerná cena bytov podľa údajov NBS v 4. štvrťroku klesla o 18 EUR/m2, čím dosiahla úroveň 2685 EUR/m2. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku sú ceny bytov o 0,7 % nižšie (medziročne -7,6 %). Klesali najmä ceny menších bytov, 1-izbových až 3-izbových (graf 3). Priemerná cena domov vzrástla o 17 EUR/m2 a dosiahla hodnotu 1912 EUR/m2. V medzištvrťročnom porovnaní to predstavuje rast o 0,9 % (medziročne sme však aj naďalej v záporných číslach, konkrétne -3,2 %).
Zvýšený podiel domov na celkovej ponuke pretrvával aj v 4. štvrťroku. Počas celého roka 2023 sa súhrnný objem ponuky postupne znižoval a spoločne s ním aj podiel bytov.
Prečo je rozdiel medzi údajmi NBS a Štatistickým úradom Slovenskej republiky?
Štatistický úrad SR zverejňuje realizačné ceny predaja nehnuteľností aj na úrovni ôsmich krajov (údaje sú pripojené v prílohách) od 2. štvrťroka 2022. Reagoval tak na dopyt užívateľov po údajoch o situácii v regiónoch SR. Rozšírenie údajov umožnil prechod na kvalitnejší a rozsiahlejší zdroj údajov o cenách z obchodov zapísaných priamo v Katastri nehnuteľností.
Údaje o realizačných cenách nehnuteľností od 2. štvrťroka 2021 čerpá Štatistický úrad SR zo zmlúv evidovaných v katastri nehnuteľností, teda z cien získaných z reálne uskutočnených predajov evidovaných katastrom (databáza spravovaná Úradom geodézie, kartografie a katastra SR/ UGKK SR).
Nový zdroj údajov zachytáva všetky transakcie spojené s predajom nehnuteľností zapísané v danom štvrťroku do katastra. Dosiahla sa tak vyššia kvalita a výrazne väčší rozsah údajov (niekoľkonásobne viac transakcií) zo všetkých 79 okresov SR ako v predošlom období.
Štatistiky k cenám nehnuteľností na bývanie zverejňuje štvrťročne aj Národná banka Slovenska (NBS), ktorá však pracuje s ponukovými cenami najmä z inzercie. Získava ich z Cenovej mapy nehnuteľností vytváranej vybranými subjektami realitného trhu.
Čo je dôvodom poklesu ceny nehnuteľnosti v roku 2023?
- Zoznam je dlhý. Medzi tie najzásadnejšie aktuálne patria: vysoké ceny energií, ktorých prudký rast a nestálosť súvisia predovšetkým s ruskou vojenskou inváziou na Ukrajine. Ceny tovarov a služieb tlačí zároveň nahor aj pokračujúce oživenie svetovej ekonomiky po pandémii.
- V lete 2023 došlo k citeľnému ochladeniu na realitnom trhu a rast cien sa výrazne spomalil.
- V priemere boli za celý rok 2023 ceny nehnuteľností podľa NBS o 6 % nižšie ako v roku 2022.
- Aj na najsilnejšom realitnom trhu Slovenska, v Bratislave, vidíme ochladzovanie. Najdrahšie nehnuteľnosti boli podľa NBS v júli 2023. Ceny bytov a domov sú tu celoslovensky najvyššie a trh v roku 2023 už nedovoľuje, aby naďalej rástli do extrémnych výšok.
- V dôsledku minuloročného sprísňovania menovej politiky Európskou centrálnou bankou dynamicky rástli úrokové sadzby aj pri úveroch na bývanie. To zdražuje cenu hypoték a obmedzuje prístup k nim hneď z dvoch dôvodov. Prvým je už spomínaný rast úrokových sadzieb. Druhým je dočasné zníženie rozpočtov domácností a jednotlivcov v dôsledku vysokej inflácie. Tu však nastáva zmena.
- Inflácia začala citeľne klesať čo znamená, že reálne mzdy budú tento rok konečne rásť. Domácnostiam ostane viac peňazí na spotrebu, na rozdiel od vlaňajšieho roka, keď museli mnohé z nich siahnuť na úspory alebo okresať výdavky, a teda aj na splácanie hypotéky.
Vývoj je možné viditeľne pozorovať na znižujúcom sa objeme poskytnutých hypoték. Zároveň vidíme akési vyrovnávanie vyjednávacích pozícií. Dá sa teda povedať, že predávajúci už nie je pánom trhu. Nehnuteľnosti sa v predaji zároveň držia o čosi dlhšie. Preto hovoríme o korekcii cien nehnuteľností a dá očakávať, že táto korekcia bude pokračovať aj v nasledujúcich štvrťrokoch.
United Classifieds, NARKS, NBS