Pokles cien nehnuteľností na konci roku 2023 sa výrazne spomalil. Údaje zo začiatku roku 2024 však ukazujú, že cesta k oživeniu na realitnom trhu nemusí byť len priamočiara. Ceny nehnuteľností medzi štvrťrokmi klesli o 0,4 %. Trend medzimesačných rastov pretrval od októbra do januára, vo februári však prišlo k výraznému zlacneniu. Zastavilo sa tiež postupné znižovanie ponuky, ktoré sme pozorovali počas celého roku 2023.
V prvom štvrťroku 2024 poklesli ponukové ceny nehnuteľností o 0,4 % oproti predchádzajúcemu štvrťroku. V porovnaní s rovnakým obdobím v minulom roku sú ceny o 5,2 % nižšie . V jednotkovom vyjadrení ide o pokles 10 EUR/m2, čím sa dostávame na priemernú cenu 2423 EUR/m2. K posunu celkovej ceny bývania smerom nadol prispel najmä Košický a Banskobystrický kraj. Príspevok Bratislavského kraja je po dlhej dobe opäť kladný (graf 2).
Graf 1: Vývoj priemernej ceny bývania (medziročná a medzištvrťročná zmena v %)
- Zdroj: United Classifieds, NARKS, NBS
Pokles ponuky, ktorý pretrvával počas celého roku 2023 sa v prvom štvrťroku 2024 zastavil. Spomalenie cenového poklesu v predchádzajúcom štvrťroku pravdepodobne mohlo na trh priviesť nových predávajúcich. Takto zvýšená ponuka následne prispela k dodatočnému zníženiu cien. Podiel bytov a domov na celkovom objeme inzerátov zostal nezmenený.
- Zdroj: United Classifieds, NARKS, NBS
Z regionálneho pohľadu je najzaujímavejší z pohľadu ponukových cien prvý cenový rast v Bratislavskom kraji od konca roku 2022. Ceny klesali v 6 krajoch, najviac v Banskobystrickom (-7,2 %) a Košickom (-3,1 %). V Banskobystrickom kraji bol rozhodujúcim faktorom pokles cien domov v okresoch Banská Bystrica, Žiar nad Hronom a Zvolen. V Košickom kraji mal najvýraznejší vplyv pokles cien bytov aj domov v okrese Košice I.
Cenový rast evidujeme v Nitrianskom (+3,4 %) a Bratislavskom kraji (+0,3 %). V Nitrianskom kraji k rastu prispel cenový vývoj v okrese krajského mesta a ceny bytov v okrese Šaľa. V Bratislavskom kraji to boli okresy Bratislava III a Senec. Zaujímavosťou je, že Košický kraj mal v minulom štvrťroku najrýchlejší rast, zatiaľ čo Nitriansky, naopak, najvýraznejší pokles.
Prečo je rozdiel medzi údajmi NBS a Štatistickým úradom Slovenskej republiky?
Štatistický úrad SR zverejňuje realizačné ceny predaja nehnuteľností aj na úrovni ôsmich krajov (údaje sú pripojené v prílohách) od 2. štvrťroka 2022. Reagoval tak na dopyt užívateľov po údajoch o situácii v regiónoch SR. Rozšírenie údajov umožnil prechod na kvalitnejší a rozsiahlejší zdroj údajov o cenách z obchodov zapísaných priamo v Katastri nehnuteľností.
Údaje o realizačných cenách nehnuteľností od 2. štvrťroka 2021 čerpá Štatistický úrad SR zo zmlúv evidovaných v katastri nehnuteľností, teda z cien získaných z reálne uskutočnených predajov evidovaných katastrom (databáza spravovaná Úradom geodézie, kartografie a katastra SR/ UGKK SR).
Nový zdroj údajov zachytáva všetky transakcie spojené s predajom nehnuteľností zapísané v danom štvrťroku do katastra. Dosiahla sa tak vyššia kvalita a výrazne väčší rozsah údajov (niekoľkonásobne viac transakcií) zo všetkých 79 okresov SR ako v predošlom období.
Štatistiky k cenám nehnuteľností na bývanie zverejňuje štvrťročne aj Národná banka Slovenska (NBS), ktorá však pracuje s ponukovými cenami najmä z inzercie. Získava ich z Cenovej mapy nehnuteľností vytváranej vybranými subjektami realitného trhu. V rámci prvotného spracovania údajov získaných z databázy NARKS sa preberá z výstupných zostav už vypočítaná reprezentatívna priemerná ponuková cena v EUR/m2 za jednotlivé typy existujúcich bytov v príslušných okresoch. Čo sa týka existujúcich domov, vo výstupných zostavách nie sú k dispozícii reprezentatívne priemerné ponukové ceny v EUR/m2 za jednotlivé typy domov a treba ich dopočítať.
Zdroje údajov, grafov a citácie: United Classifieds, NARKS, NBS