Väčšina bánk požaduje vypracovanie znaleckého posudku v zmysle platných právnych predpisov na základe niekoľkých zákonov a vyhlášok Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky, Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, Federálneho štatistického úradu a na základe schválenej metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb.
Úlohou znalcov je stanoviť čo najpravdepodobnejšiu všeobecnú hodnotu danej nehnuteľnosti, ktorej veľmi výstižnú definíciu nájdeme vo Vyhláške 492/2004.
Obsah znaleckého posudku
V úvode znaleckého posudku je potrebné uviesť:
- úlohu znalca (podľa objednávky) a predmet znaleckého skúmania,
- účel znaleckého posudku,
- dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu),
- dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje,
- podklady na vypracovanie posudku,
- použité právne predpisy a literatúra,
- definície posudzovaných veličín a použitých postupov,
- osobitné požiadavky zadávateľa.
V samotnom znaleckom posudku by mali byť:
1. Všeobecné údaje, ktoré obsahujú:
a) výber použitej metódy (zdôvodnenie, dôvody, podmienky, informácie o použitých rozpočtových ukazovateľoch),
b) vlastnícke a evidenčné údaje, najmä identifikáciu predmetu posúdenia podľa dokladu o vlastníctve,
c) údaje o obhliadke predmetu posúdenia, najmä dátumy vykonania obhliadky, zamerania a fotodokumentácie,
d) technickú dokumentáciu, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom,
e) údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom,
f) vymenovanie pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia,
g) vymenovanie pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia.
2. Stanovenie východiskovej a technickej hodnoty, ktoré obsahuje:
a) výpočet východiskovej a technickej hodnoty so stavebno-technickým opisom každej stavby a nehnuteľnosti samostatne tak, aby zachytil všetky významné údaje (zatriedenie objektu do číselného kódu Štatistickej klasifikácie stavieb, preskúmateľný výpočet opotrebovania a technického stavu…),
b) rekapituláciu východiskovej a technickej hodnoty ohodnocovaných stavieb.
3. Stanovenie všeobecnej hodnoty, ktoré obsahuje:
a) analýzu polohy nehnuteľnosti,
b) analýzu využitia nehnuteľnosti,
c) analýzu prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti, najmä nedostatky viažuce sa na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou.
4. V osobitných prípadoch ďalšie časti:
napríklad odhad nedostatkov viažucich sa na predmet posúdenia.
5. V závere znaleckého posudku:
rekapitulácie a odpovede na otázky z objednávky.
Znalecký posudok a jeho povinné prílohy
Okrem toho sú k znaleckému posudku potrebné aj viaceré prílohy. K povinným, rovnakým pre všetky znalecké posudky, patria najčastejšie nasledujúce:
- objednávka,
- doklady preukazujúce vlastníctvo nehnuteľnosti (napríklad list vlastníctva),
- kópia z katastrálnej mapy,
- doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti (len v prípade bytu),
- geometrické plány (ak sú potrebné),
- projektová dokumentácia (ak je k dispozícii) alebo nákresy stavby (bytu) potrebné na ohodnotenie (pôdorysy, rezy, situácia),
- užívacie povolenie alebo iný doklad preukazujúci vek nehnuteľnosti,
- fotodokumentácia.
Aké metódy pri stanovovaní všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti znalci pri spracovaní znaleckého posudku používajú?
1. metóda polohovej diferenciácie (založená na určení hodnoty koeficientu polohovej diferenciácie, ktorá sa uplatní na technickú hodnotu),
2. metóda porovnávania (vykonáva sa na mernú jednotku – obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a pod., s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu),
3. kombinovaná metóda (len pre stavby schopné dosahovať výnos formou prenájmu).