Legálna (zákonná) definícia pojmu znalec na účely právneho poriadku Slovenskej republiky je obsiahnutá v ustanovení § 2 ods. 1 zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov
(ďalej aj len „ZZTP“), podľa ktorého:
„Znalec je fyzická osoba alebo právnická osoba splnomocnená štátom na vykonávanie činnosti podľa tohto zákona, ktorá je
a) zapísaná v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov (vedenom MS SR) alebo
b) nezapísaná v tomto zozname, ak je ustanovená za znalca, prekladateľa alebo tlmočníka podľa § 15 ZZTP (tzv. „znalec ad hoc“).“
Znalec podľa písm. a) vykonáva svoju činnosť pre súd, iný orgán verejnej moci, fyzickú osobu alebo právnickú osobu.
Znalec podľa písm. b) môže vykonávať svoju činnosť len pre súd alebo iný orgán verejnej moci.
Legálnu (zákonnú) definíciu pojmu znalecká činnosť obsahuje ustanovenie § 16 ods. 1 ZZTP
podľa ktorého znalecká činnosť je špecializovaná odborná činnosť vykonávaná za podmienok ustanovených v ZZTP znalcami pre zadávateľa. Úkonmi znaleckej činnosti sú najmä znalecký posudok a jeho doplnenie, doplnok, odborné stanovisko alebo potvrdenie a odborné vyjadrenie a vysvetlenie.
Znalec je povinný vykonávať znaleckú činnosť osobne, riadne a v určenej lehote, účelne, hospodárne a nestranne.
Jednou z najdôležitejších podmienok pri žiadosti o úver je vyhotovený znalecký posudok bytu, rodinného domu či pozemku určeného na zastavanie.
Znalecký posudok. Čo obsahuje znalecký posudok?
Väčšina bánk požaduje vypracovanie znaleckého posudku v zmysle platných právnych predpisov na základe niekoľkých zákonov a vyhlášok Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky, Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, Federálneho štatistického úradu a na základe schválenej metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb.
Ktoré faktory vplývajú na hodnotu nehnuteľnosti?
Základný a rozhodujúci faktor pri stavbách a bytoch je poloha v rámci Slovenska. Na hodnotu nehnuteľnosti má vplyv jej poloha v danej obci/meste, trh s nehnuteľnosťami, súčasný stav nehnuteľnosti, prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti, typ nehnuteľnosti a jej príslušenstvo/vybavenosť, umiestnenie bytu v bytovom dome, počet bytov v bloku či orientácia obytných miestností na svetové strany.
Nemenej zanedbateľnými sú pracovné možnosti, skladba obyvateľstva v mieste stavby, orientácia nehnuteľnosti na svetové strany, konfigurácia terénu, pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby, doprava v okolí nehnuteľnosti a občianska vybavenosť. Do úvahy sa berie aj príroda a životné prostredie – prírodná lokalita v bezprostrednom okolí, kvalita životného prostredia.
Podstatné sú tiež možnosti zmeny v zástavbe a ďalšieho rozšírenia a dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti. Pokiaľ ide o znalecký posudok na pozemok, berie sa do úvahy o niečo menej faktorov.
Aká je cena znaleckého posudku?
Každý znalec má svoj vlastný cenník úkonov v prípade, že sa jedná o spracovanie znaleckého úkonu mimo požiadavky štátneho orgánu a súdu. Pre konkrétnu cenu znaleckého úkonu (znaleckého posudku) je preto hovoriť resp. kontaktovať vždy konkrétneho znalca.
Na to, koľko stojí znalecký posudok totiž vplýva mnoho faktorov. Jedným z nich je lokalita. Aj ak sa jedná o lokalitu samotnej nehnuteľnosti aj ak máme na mysli lokalitu, odkiaľ bude znalec. Čím je nehnuteľnosť drahšia, tým je pravdepodobnejšie, že aj znalecký posudok nehnuteľnosti bude drahší. Ďalšími faktormi, ktoré vplývajú na cenu znaleckého posudku sú:
- rozsah potrebného znaleckého skúmania,
- veľkosť stavieb a nehnuteľností,
- komplikovanosť skúmania, napríklad či existujú všetky potrebné doklady
- časová tieseň a doba dodania posudku atď.
Cena znaleckého posudku (znalečné) vzniká dohodou medzi zadávateľom a samotným znalcom.
Ako sa stanovuje cena znaleckého úkonu podľa zákona (najčastejšie pri znaleckých úkonov pre štátne orgány)?
Cena znaleckého posudku alebo Odmena znalca je upravená v zákone č. 382/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a vo vyhláške Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky číslo 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov tlmočníkov a prekladateľov.
Zákon č. 382/2004:
§ 3
Znalečné a tlmočné
(1) Znalec, tlmočník alebo prekladateľ sa môže dohodnúť so zadávateľom na zmluvnej odmene; ak sa nedohodnú, patrí mu tarifná odmena.
(2) Výška tarifnej odmeny u znalcov sa určí
a) časovým spôsobom s prihliadnutím na skutočný počet hodín, ktoré znalec vynaložil na svoju činnosť,
b) podielovým spôsobom z východiskovej hodnoty predmetu úkonu znaleckej činnosti alebo
c) paušálnym spôsobom podľa predmetu úkonu znaleckej činnosti v závislosti od počtu úkonov znaleckej činnosti.
(5) Tarifná odmena sa
a) zvýši, ak zadávateľ vyžaduje vykonanie úkonu bezodkladne alebo za mimoriadne obťažných okolností,
b) zníži alebo neprizná, ak znalec, tlmočník alebo prekladateľ vykonal úkon oneskorene, neúčelne alebo nekvalitne.
(6) Za hotové výdavky sa považujú výdavky účelne a preukázateľne vynaložené v súvislosti s vykonávaním činnosti, najmä súdne poplatky, správne poplatky, cestovné výdavky a telekomunikačné výdavky, paušálne ustanovené náhrady, výdavky za kopírovacie a tlačiarenské služby, výdavky spojené s činnosťou konzultanta a výdavky za odborné podklady, preklady, odpisy, alebo výpisy z verejných registrov.
(7) Pri úkonoch vykonávaných v mieste, ktoré nie je miestom výkonu činnosti, patrí za čas strávený cestou do tohto miesta a späť znalcovi, tlmočníkovi alebo prekladateľovi náhrada za stratu času.
(8) Vyúčtovanie znaleckého a tlmočného je účtovným dokladom a daňovým dokladom podľa osobitných predpisov.
Vyhláška č. 382/2004:
§ 1
Vyhláška ustanovuje spôsob určenia a výšku odmeny, náhrady hotových výdavkov a náhrady za stratu času za znaleckú činnosť, tlmočnícku činnosť alebo prekladateľskú činnosť (ďalej len “činnosť”) vykonávanú
a) znalcom na základe zmluvy alebo ustanovenia súdom alebo iným orgánom verejnej moci (ďalej len “znalečné”),
b) tlmočníkom a prekladateľom na základe zmluvy alebo ustanovenia súdom alebo iným orgánom verejnej moci (ďalej len “tlmočné”).
§ 2
V odmene sú zahrnuté aj náklady spojené s povinným poistením znalca, tlmočníka a prekladateľa, výdavky spojené so vzdelávaním a overovaním odbornej spôsobilosti, výdavky spojené s obstaraním potrebného materiálneho zabezpečenia na výkon činnosti, náklady za prípravné práce, administratívne práce a iné práce vykonané v súvislosti s vykonaním činnosti, ako aj nárok na náhradu ušlej mzdy znalca, tlmočníka alebo prekladateľa.
Tarifná odmena znalca
§ 3 – Hodinová odmena
(1) Hodinová odmena za jednu aj začatú hodinu výkonu znaleckej činnosti je 13,28 eura, ak nie je ďalej ustanovené inak.
(2) Hodinová odmena nepatrí znalcovi za čiastkové úkony, za ktoré mu patrí len paušálna odmena alebo len podielová odmena.
§ 4 – Podielová odmena
(1) Podielová odmena znalca sa určí iba v prípade, ak
a) predmetom úkonu znaleckej činnosti (ďalej len “znalecký úkon”) je ohodnocovanie nehnuteľností a stavieb alebo
b) určenie východiskovej hodnoty nehnuteľností a stavieb súvisí s vykonaním znaleckého úkonu alebo je predpokladom na vykonanie znaleckého úkonu.
(2) Podielová odmena sa určuje podľa stanovenej výšky východiskovej hodnoty predmetu znaleckého úkonu podľa vzťahu
- n 0,56
- PO = Σ ( 0,2235.VH ) [eur],
- i=1 i
- kde:
- PO – výška podielovej odmeny,
- VH – východisková hodnota predmetu úkonu zaokrúhlená na celé eurá nahor; za predmet úkonu sa považujú jednotlivo hlavné stavebné objekty, spoločne príslušenstvo (napríklad ploty, studne, inžinierske siete, spevnené plochy a pod.) a spoločne pozemky;
- východisková hodnota pozemkov je 16,60 eura/m2,
- n – počet predmetov ohodnotenia.
(3) Vypočítaná podielová odmena sa zaokrúhľuje na celé eurá nahor.
(4) Minimálna výška podielovej odmeny je 26,56 eura.
(5) V prípade ohodnocovania nedokončenej stavby sa východiskovou hodnotou podľa odseku 2 rozumie východisková hodnota dokončenej stavby.
(6) Ak je predmetom úkonu znaleckej činnosti stanovenie hodnoty nehnuteľností a stavieb k rôznym rozhodujúcim dátumom, patrí znalcovi podielová odmena za ohodnotenie k jednému rozhodujúcemu dátumu a za ohodnotenie k ostatným rozhodujúcim dátumom sa odmena stanoví podľa § 3. Obdobne sa postupuje pri vykonávaní opakovaného znaleckého úkonu na tú istú nehnuteľnosť alebo stavbu.
§ 5 – Paušálna odmena
Znalcovi patrí paušálna odmena za
a) podanie vyžiadaného písomného stanoviska o stave rozpracovania znaleckého úkonu 6,64 eura,
b) prevzatie a prvotné oboznámenie so spisom 19,92 eura,
c) prešetrovanie pri vykonaní znaleckého úkonu 6,64 eura; prešetrovaním sa rozumie najmä nahliadnutie do registrov alebo archívov s prihliadnutím na § 16 ods. 2 písm. c) zákona.
URČENIE PRÍSLUŠNÉHO ZNALECKÉHO ODBORU A ODVETVIA
Znalci sa do zoznamu znalcov zapisujú do príslušného znaleckého odboru, a pokiaľ sa odbor člení na odvetvia, tak aj do znaleckého odvetvia.
Zoznam znaleckých odborov a odvetví je obsahom prílohy č. 1 k vyhláške č. 228/2018 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov
Obsahové vymedzenie znaleckých odborov a odvetví je obsahom prílohy č. 2 k vyhláške č. 228/2018 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov
3. ZÁKLADNÁ PRÁVNA ÚPRAVA VÝKONU ZNALECKEJ ČINNOSTI
Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov
Vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov